[主持人]江苏省南通地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省南通地方税务局税政一处田鹏处长为嘉宾，他将就土地增值税相关政策和管理进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。田处长，您好！
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]主持人好，各位网友大家好！
　　
　　[主持人]田处长，能先向大家简要介绍一下土地增值税的纳税人和基本的概念吗？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]好的。土地增值税是国家进行宏观调控的重要税种，征收土地增值税，在调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产业健康发展等方面具有重要作用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义：一是只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税；二是只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　
　　[主持人]那土地增值税是如何计算的呢？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]土地增值税实行四级超额累进税率，即：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]土地增值税的计算公式为：土地增值额*税率－扣除项目金额*速算扣除率
　　
　　[主持人]再介绍一下土地增值税清算的概念，哪些情况要进行土地增值税清算？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]根据《土地增值税清算管理规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。
　　
　　[主持人]现在已经有网友参与进来了，我们来看看他们都有哪些问题吧！
　　
　　[网友游客]我是一家房地产开发公司，我公司取得了一块土地，前期由于资金紧张，暂未开发，因此缴纳了土地闲置费，现在我们开发了楼盘，请问一下，土地闲置费可以作为扣除项目扣除吗？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
　　
　　[网友游客]我公司是一家房地产企业，在进行土地增值税清算时，代收的政府收费能否计入房屋开发成本并加计扣除？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
　　
　　[网友游客]我公司以房地产对外投资，是否需要缴纳土地增值税？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定：“关于以房地产进行投资、联营的征免税问题：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”因此如果以房地产对外投资如果双方均不是房地产企业，则暂免征收土地增值税，如果有一方是房地产企业，则应征收土地增值税。
　　
　　[网友游客]我公司开发沿街三层商铺24500平方米，每平方米销售价格12000元。现为进一步提高沿街商铺的商用价值，公司与购房客户达成协议，由公司代为沿街商铺统一进行外墙装饰，购房客户共计向我公司支付装饰款5000万元。请问，公司所收取购房客户的5000万元装饰款，是否需要计算缴纳土地增值税？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]我国《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。同时《条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从以上规定可以看出，转让房地产所取得的收入包括转让房地产的全部价款，您公司因对沿街商铺进行装饰对购房客户所收取的费用，也应该包括在对外转让收入当中。因此，您公司作为土地增值税纳税人，应该就所收取的装饰款计算缴纳土地增值税。
　　
　　[网友游客]您好！我是一家房地产开发公司，我单位开发的房屋中，有经济适用房，请问我公司应怎样预缴土地增值税？如何进行清算？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]您好！根据苏地税规〔2013〕2号《江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告》和苏地税规〔2013〕5号《江苏省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》，我省对于经济适用住房凭相应的政府批文，进行相应的备案管理后暂不预征土地增值税，其他的应区分普通住宅、非普通住宅、非住宅类分别预缴。清算时仅区分为普通住宅、非普通住宅、非住宅类房产三种类型进行核算。普通住宅的认定标准按《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）和《江苏省人民政府办公厅关于转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展意见的通知》（苏政办发[2005]55号）相关规定执行。
　　
　　[网友游客]土地增值税目前的预征率是多少？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]根据苏地税规〔2013〕2号《江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告》及苏地税规〔2013〕5号《江苏省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》，目前我省省辖市市区的非住宅类房产4%、非普通住宅3%、普通住宅2%，县（含县级市）非住宅类房产为3%、住宅类为2%，公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。
　　
　　[网友游客]请问个人转让旧房，需要缴纳土地增值税吗？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]对个人转让住宅类的旧房，按《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)文件第三条规定，自2008年11月1日起，暂免征土地增值税。但是个人转让非住宅类的旧房，则是要按规定缴纳土地增值税的。
　　
　　[网友游客]我公司现有一块土地，分三期进行房地产开发。现在主管税务机关要求按三次进行清算，但是此次开发区发改委的批文只是按一个项目立项，只是人为分为三部分开发（分三次办理规划等相关手续）。请问分三次清算是否合理？假设按税务机关要求清算后，能否到最后合并起来后再缴纳土地增值税？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]根据苏地税规〔2012〕1号《关于土地增值税有关业务问题的公告》规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。根据上述规定，对分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。企业分三期开发房地产，土地增值税清算时，应分三期进行清算，不能合并一次进行清算。
　　
　　[网友游客]我公司为一家房地产开发企业，满足土地增值税清算条件，在土地增值税清算时，我公司扣留建筑施工企业的工程款100万元，作为质量保证金。因我公司尚未对施工企业付款，请问这笔质量保证金可否在计算土地增值税时扣除？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]您好！根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第二条规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。因此，你房地产开发公司扣留的建筑施工企业的质量保证金，需看是否取得发票，如果未取得发票，不得在计算土地增值税时扣除。
　　
　　[网友游客]你好，我是一家房地产企业的会计，请问在土地增值税清算时，开发产品销售收入如何确认？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]您好，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
　　
　　[网友游客]您好，我们公司的一些客户违约，我们收取的违约金是否要交纳土地增值税？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]您好，根据苏地税规〔2012〕1号《关于土地增值税有关业务问题的公告》，纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入，缴纳土地增值税。但因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
　　
　　[网友游客]你好！我们房地产公司的售楼处的装修支出在计算缴纳土地增值税时是否可以计入开发成本？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]您好，根据苏地税规〔2012〕1号《关于土地增值税有关业务问题的公告》房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用，不得计入房地产开发成本。
　　
　　[网友游客]我公司取得一块土地，当时支付土地价款1000万元，后来政府又返还了补贴款200万元，请问清算时取得土地支付的地价款是按1000万元计算吧？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]您好！根据苏地税规〔2012〕1号《关于土地增值税有关业务问题的公告》，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。因此您公司应按800万元作为取得土地支付的价款。
　　
　　[网友游客]我是一家房地产开发公司，我公司向另外一家企业借款进行项目开发，现该开发项目完成竣工验收，且已全部销售，我公司的借款利息支出在土地增值税清算时可不可以扣除啊？
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自由资金，没有利息支出的，按照上述方法扣除。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两条办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此你单位向金融机构以外的单位借款利息，利息支出和其他房地产开发费用应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
　　
　　[主持人]由于时间关系，今天的访谈到此结束，各位网友如果还有涉税问题，可登录江苏省南通地方税务局网站（http://nt.jsds.gov.cn）政策解读、纳税咨询、政策法规等栏目进行查询或拨打南通纳税服务热线12366-2进行咨询。谢谢大家，再见！
　　
　　[嘉宾南通地税局税政一处处长田鹏]感谢各位网友的积极参与和对地税事业的关心和支持，再见！