| 土地增值税税收筹划的几点思考 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的30%-60%的四级超率累进税率计算征收,增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额,所以土地增值税税收筹划的重点是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。 近一段时间以来,土地增值税于1994年1月既已开征却一直不被重视的税种一路升温,其税收政策及如何进行税收筹划引起了所有房地产公司和部分购房者的极大关注,因为土地增值税在房地产开发企业的税费中占有较大的比重,它税率高、税负重,对土地增值税的筹划就显得更加重要,根据国家有关土地增值税的相关法规,本人对房地产企业规划土地增值税有如下几点想法。 一、土地增值税的税收筹划空间并不大 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定,目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多,归纳起来主要是有以下三个方面： 1、不征收土地增值税的对象:包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途,产权未发生转移的,不征收土地增值税。 2、给予免征的条件或情形有两个:(1)纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,包括因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的。 3、可以暂缓征收土地增值税的情况有三种。(1)对非房地产开发经营企业,以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时(对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税)。(2)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的(建成后转让的,应征收土地增值税)。(3)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。 此外,还有一些针对居民个人的土地增值税优惠,如个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税(居住未满3年,按法规计征);对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税;对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。 之所以说利用税收优惠政策进行土地增值税筹划空间不大,是因为上述共八项减免政策中,其中三项是针对居民个人,两项是由于特定的原因,一项直接排除了房地产开发经营者,因此,作为房地产开发企业,需根据自身情况,慎重筹划土地增值税。 二、土地增值税还是有四个税收筹划空间 1、巧用特殊扣除项目进行税收筹划 根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,财务费用中的利息支出。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算是金额。其他房地产开发费用,按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。例1:甲房地产公司2005年7月开发一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出200万元,不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明,公司财务人员通过核算发现:如果不提供金融机构证明,则该公司所能扣除费用的最高额为(1000+1200)*10%=220万元;如果提供金融机构证明,能扣除费用的最高额为200+(1000+1200)*5%=310万元。可见,在这种情况下,公司提供金融机构证明是有利的选择。 例2:甲房地产公司2006年1月开发另一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元,不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明,公司财务人员通过核算发现:如果不提供金融机构证明,则该公司所能扣除费用的最高额为(1000+1200)*10%=220供金融机构证明,能扣除费用的最高额为;如果提供金融机构证明,能扣除费用的最高额为80+(1000+1200)*5%=190万元。可见,在这种情况下,公司不提供金融机构证明是有利的选择。企业判断是否提供金融机构证明,关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例,如果超过5%,则提供证明比较有利,如果没有超过5%,则不提供证明比较有利。 2、分散有关经营收入进行税收筹划 土地增值税是超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也就高,因此如果有可能分解房地产销售的价格, 税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可以从简单装修上做文章,将其作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划。如房地产公司可与购房者签订两份合同,一份是房地产转移合同,另一份是设备安装及装潢、装饰合同,就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税的征税范围,不用计征土地增值税。 3、通过增加扣除项目金额进行税收筹划 土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。 4、巧妙利用捐赠政策,变现金捐赠为实物捐赠如一家房地产企业2006年向中国希望工程捐赠资金5万元,当年实现纳税调整前所得3000万元。假设2007年实现的税前利润不变,却向希望工程捐赠价值为50万元房产一套(开发成本、费用为30万元)。那么,按现行税收政策,2007年该公司改为用房产实物捐赠就可以取得两个效果。一是可以不缴纳该房产的土地增值税;二是所捐赠房产的开发成本、费用仍然可以实现企业所得税税前扣除,虽然捐赠的发生也有一定的条件限制,但毕竟也是一个筹划思路。 对房地产企业而言,决定土地增值税应纳税额的大小是由经营收入额、税法规定扣除项目金额(以下简称扣除额)和税率三元素构成的。由于在选择税率上是以前两者的差额,即增值额为依据的。在收入一定的情况下,扣除额成了实体上承付应纳税额大小的核心要素。直观的公式为应纳土地增值税税额=(转让房地产所取得的收入-扣除额)*适用税率-速算扣除系数。因此,本人认为,房地产企业在合法的条件下灵活运用税收优惠政策,妥善经营"扣除额"应该说是土地增值税最有效的筹划着力点。 |
