2014年6月，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号），对取消开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度为事后报告制度后，如何规范和完善开发企业成本对象的管理，防止企业混淆成本对象导致税收流失做了规定。为此，房地产开发企业的成本对象管理需要注意3个方面。

   成本核算对象的判定

   开发企业的成本对象所涉及的土地、建安、配套设施等各项费用所占的比例不同，所能实现利润的差异往往较大，所以，成本对象的划分将直接影响到计缴企业所得税的金额和时间。

   但是，如果取消开发企业开工前对计税成本核算对象的报备，很容易产生税收管理漏洞。

   为防止出现税收管理漏洞，做好后续管理和衔接工作，35号公告第一条第一款规定：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

   从该款规定可以看出两点含义：一是开发企业应按照确定好的原则严格区分并认真确定所开发项目的计税成本对象，如按照可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分等原则来区别并确定已完工开发产品的计税成本对象。

   二是开发企业要就计税成本对象确定的原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等情况形成专项报告，并在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

   35号公告第一条第二款规定，房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

   从该款规定可以看出，开发企业对按照一定原则和方法确定的计税成本对象报送税务机关后，不得随意调整或相互混淆。同时，如确需调整，开发企业应就调整的原因、依据和调整前后成本变化的情况等另行出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。但出具的专项报告中最好能说明调整前后因成本变化对计税所得额的影响，以便税务机关检查确认。

   未雨绸缪制定好相关制度

   35号公告第二条规定：房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。

由此可见，开发企业要正确确定计税成本对象，就必须事先制定好确定的原则、依据及共同成本分配的原则和方法，即事先建立健全对计税成本对象核算的相关管理制度，以合理区分完工、在建及未建各类开发项目的计税成本。

   六点要求完善企业成本对象管理

   35号公告第三条规定：各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。

   该条对税务机关提出了六点征管要求。前两点是要求税务机关做到的，后四点则是针对开发企业执行本公告相关规定出现问题后，税务机关如何处理的规定。

   纵观这6点要求，开发企业今后对计税成本对象的确定必须严格遵守35号公告的规定，否则，税务机关有权要求开发企业进行合理调整或专项检查，甚至可能给予处理处罚，可见，开发企业务必注意防范相关涉税风险。