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      房产投资需转变运作方式
     发布时间:2011/11/21    来源:   阅读次数:757
     
    为贯彻落实国家七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)的精神,国家税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)等系列抑止炒房、控制住房价格的税收政策。新政策增加了投资炒房者的税收成本。   新的税收政策主要涉及营业税。政策规定如果投资炒房者在2年内转手销售,需要全额缴纳营业税,由此增加投资者的税收成本。假如投资者购入一套价值50万元的普通住房,1年后不到2年之内以55万元价格销售。   按照原来《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定:“对个人购买并居住超过1年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不足1年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。”因此,投资者不需要缴纳营业税。而且如果是期房销售,由于没有办理产权证就直接转手,还可以不缴纳契税。不考虑其他费用和所得税,投资者可获利5万元。   按照新政策规定,购房时,需要缴纳契税为:500000×2%(设税率为4%,减半)=10000元;需要缴纳营业税及城建税、教育费附加为:550000×5.5%=30250元。两项合计增加税收成本40250元,不考虑其他费用和所得税,投资者获利减为9750元,比原来减少40250元。   显然,转让住房投资者按照原来的方式运作基本是无利可图了,如果转让销售价格增值部分低于增加的税收成本的话,还会出现亏损的结果。   那么,住房投资者有什么办法可以不缴纳契税和不按全额缴纳营业税吗?其实,只要投资者转变经营方式,将原来投资炒房行为转变为与房地产开发商协作经营销售住房,即当投资者有意进行房地产投资时,先与房地产开发商注册成立一个公司代理销售房地产,对房地产公司开发的住房采取包销的方式。这样做不但可以大大降低税收成本,还可以缓解房地产公司的资金和销售方面的压力。   如果包销商与房产开发企业签订合同,在规定的合同期间内,房地产公司将房产交给包销商根据市场情况自定价格进行销售,由房产开发企业向客户开具房产销售发票,包销商收取价差或手续费,合同期满未售出的房产由包销商进行收购。包销商可以按照约定的包销数量支付一定的保证金。如此,根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函发[1996]684号)规定:“在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按‘服务业———代理业’征收营业税。”   仍以前例分析,包销商(住房投资者)以50万元对开发商包销住房一套,实际以55万元销售,获取5万元手续费。房地产开发公司开具55万元销售发票后,凭包销商开具的发票支付5万元手续费给包销商。   包销商只需要缴纳营业税及城建税、教育费附加为:50000×5.5%=2750元。不考虑其他费用和所得税,投资者获利为47250元。   而对于房地产开发企业来说,由于增加了销售额5万元,但是同时增加了销售手续费5万元,所以没有增加企业所得税。但是增加了5万元销售额的营业税及城建税、教育费附加,增加额为:50000×5.5%=2750元。同时,如果该项目有增值,5万元销售费用的增加不会增加土地增值税的扣除项目金额。因此,还要增加土地增值税收,如果该项目普通住房增值率不超过20%,则不增加土地增值税。假设增值率超过20%,不超过50%,税率为30%,则增加税收为:50000×30%=15000元。   按照这个方案运作,包销方(住房投资者)只增加税收成本2750元,显然非常有利。但是房地产开发商将增加税收成本2750元~17750元,处于不利地位。虽然如此,但相比而言仍然有利可图,如果双方愿意相互合作,共同分担税收成本,经过仔细测算后,包销商作些适当让利,还是不失为一个可行的筹划方案。    

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