“国五条”出台近一个月，房地产市场涨声一片。二手房“打头”，刚需新房跟随，现在连一手豪宅也火了起来。最近一位朋友心急火燎地问我：关注上海长风地区两个豪宅楼盘很久了，“楼王”马上要开盘，但听说位置好的户型都被订光了，怎么样才能抢到一套呢？ 他说的这些户型，开发商都乘势涨价，总价基本都在1500万元以上。他手里没有这么多现金，需要卖掉现在自住的公寓，还要贷点款。按照他的说法，如果抢到满意的户型，这辈子不准备再换房了。他不是投机客，甚至不能算投资客，只能算偏高端一些的改善型需求者。 只出台政策却不落地的行为，套用一句流行语就是“耍流氓”。这一个月不仅没有抑制房价，反而炒高了房价。不仅刚需受害，改善性需求者也备受折磨。前段时间甚至有传言称，因为阻力太大，操作有难度，20%政策有可能不执行了。 当然，从近几日各地地方政府的表态来看，这项政策不会有反复。广东省政府和广州市政府都公开承诺，严格执行新的个税政策。因为“国五条”中对各地房价控制目标的出台时间确定为一季度，连带各地个税政策的细则出台应该就在本月底。 从地方政府的角度来看，他们是不愿意执行这项政策的，因为此项政策会对房地产市场造成“速冻”效应，因此损失的税费和随之而来的土地市场缩水，远远大于那一点点个税收入。可以预见，他们会千方百计让这项政策“缩水”。
例如已经公开的乌鲁木齐，当地媒体报道，乌鲁木齐房产交易管理中心规定，市民可以提前预约从4月开始两个月之内办理缴税业务的号，也就是说，乌鲁木齐把办理缴税业务的时间延长了60天。即便是地方细则真正实施，市民也仍可以按照之前预约的号，按老政策税收办法缴纳税费。 另外，在卖家的初始成本计算方面，税法规定可以扣除合理成本，如相关税费、房贷利息和装修成本。装修成本的确定要看原始发票，相信很多人没有保留多年前的发票，更不用说装修费用中很大比例是没有发票的。如果地方政府“捣糨糊”，可以视作“无法确定原始成本”，从而执行总价1%~2%的个税老政策。 但无论如何挣扎，4月1日以后大面积执行20%个税政策的方向不会改变。由此会给不同的房产类型带来不同的影响。 二手房中，需要缴纳个税的房型所占比例较大，交易将大大清淡。在需求大于供给的卖方市场，上家拥有心理优势，不会愿意承担这笔新增的成本；而加上这笔成本之后，买家的购买意愿也会大大降低。 对于“满五唯一”无需缴纳个税的少数房型，上家不会放过这次绝佳的涨价良机，即便不把相当于20%个税的涨价空间吃干榨净，至少也会涨上一半。 一手刚需盘，与“满五唯一”二手房类似，开发商比二手房东更精明，涨价是不可避免的。 唯有一手豪宅，将会是真正被抑制的对象。豪宅的购买者投资者较多，但20%个税政策执行后，获利空间大大降低，亏损风险却在加大。例如购买一套1000万元的新房，全款付清，假定两年之后，房价上涨20%，房价涨到1200万元。 此时出售，成本如下：
购买时的契税3%——30万元；
两年的资金沉淀成本（以同期定期存款利率4.10%计算）——82万元；
出售时的营业税为总价的5.6%——72.8万元；
差价20%的个税——约34万元； 如果在上海是第二套房，还需缴纳每年0.6%的房产税——两年12万元；
出售时的中介费，约1%——12万元；
印花税等其他税费，5000元左右。 总计243.3万元。 也就是说，投资者如果花1000万元买房投资，即便两年上涨20%，与存入银行相比，也将损失43.3万元。 两年上涨20%，在调控加码的大环境下，实现的可能性很小。20%个税的新政虽然有诸多缺陷，会误伤刚需，但对抑制投机，会起到立竿见影的作用。因此我劝告了文章开篇提到的那位朋友，别去凑热闹，到年底你且再去看它。
|
