会计处理

营改增前，建筑物、土地使用权等资产涉及到营业税，不影响换入资产成本的账面价值，营改增后，换入或者换出资产的增值税额，将直接影响换入资产成本的账面价值，具体如下：

1.换入资产成本的确定。换入资产成本＝换出资产不含税公允价值＋支付的银行存款（－收到的银行存款）＋为换出资产发生的销项税额－可抵扣的增值税进项税额＋应支付的相关税费

2.换出资产处置损益。资产处置损益＝换出资产公允价值－换出资产账面价值＋（－）其他调整因素

换出资产为存货的，应当作为销售处理，以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值与换出资产账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。

换出资产为长期股权投资、金融资产的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，记入“投资收益”科目。

换出资产为投资性房地产的，以其公允价值确认其他业务收入，同时结转其他业务成本。

3.应支付的相关税费。应支付的相关税费不包括增值税。除增值税以外，如果属于为换出资产而发生的相关税费，则计入换出资产处置损益；如果属于为换入资产而发生的相关税费，则计入换入资产的成本。

增值税处理

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），建筑物、土地使用权等非货币性资产的按照计税方法，分别采用不同的税率或征收率。纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，不动产是自建还是外购，不动产是营改增前取得的，还是之后取得的，增值税一般纳税人对于老房产是选择简易计税方法，还是一般计税方法，在各种情况下，预缴税款的计算，应纳税额的计算，纳税地点等，均存在差异。

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，分计税方法归类如下:

1.纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的及小规模纳税人转让取得的不动产。当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建。对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即差额，5%征收率计算应纳税额。对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即全额，5%计算增值税。

2.纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的及一般纳税人销售营改增取得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的。即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。

案例：A、B公司均为增值税一般纳税人，销售建筑物等不动产和土地使用权采用一般计税方法，适用的增值税税率均为11%，A公司与B公司有关非货币性资产交换的资料如下。假定整个交换过程中没有发生其他相关税费，该项交易具有商业实质且公允价值能够可靠计量。

2016年7月1日，A公司与B公司签订协议进行资产置换，A公司换出用于经营出租的土地使用权及其地上建筑物（写字楼）。B公司换出对乙公司的长期股权投资。A公司与B公司于当日办理完毕相关资产所有权的转移手续。A公司换出资产：

“投资性房地产——土地使用权”，账面价值为20000万元（其中原值为20600万元；已计提摊销600万元），不含税公允价值为30000万元，增值税的销项税额3300万元；

“投资性房地产——写字楼”，账面价值为9000万元（其中原值为10000万元；已计提折旧1000万元），不含税公允价值为20000万元，增值税的销项税额2200万元。

以上2项合计不含税公允价值为50000万元，合计增值税的销项税额5500万元。需要说明的是，以上投资性房地产均购于营改增前，购入和交换过程中不能取得合法有效的增值税进项扣税凭证抵扣销项税额。

B公司换出资产：

“长期股权投资——乙公司”（持股比例为50%），账面价值为50000万元，公允价值为55000万元。

置换协议约定，B公司应向A公司支付银行存款500万元。

A公司换入对乙公司的长期股权投资后，合计持有其80%的股权，并由原权益法核算转为成本法核算；在此之前A公司持有乙公司30%的股权并划分为长期股权投资，原30%股权投资的账面价值为10000万元（其中，投资成本为8000万元、其他综合收益为2000万元）。

2016年7月1日A公司换入B公司对乙公司长期股权投资的初始投资成本的会计分录：

换入对乙公司长期股权投资的初始投资成本＝原30%股权投资的账面价值＋换入50%的股权的公允价值＝10000＋55000＝65000（万元）

借：长期股权投资——乙公司　　65000

银行存款　　　　　　　　500

贷：长期股权投资—乙公司（投资成本）　　　 8000

—乙公司（其他综合收益）　 2000

其他业务收入　　　　　　　　　　　　　50000

应交税费——应交增值税（销项税额）　　 5500

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　29000

投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　 1000

投资性房地产累计摊销　　　　　　　　　　600

贷：投资性房地产—写字楼　　　　　　　　　10000

—土地使用权　　　　　　　20600