在上述五个步骤中，其纳税环节主要在于“保利地产通过资产划转设立项目公司”与“私募基金收购项目公司股权”两个步骤。

　　步骤1：保利地产通过资产划转设立项目公司

　　在“保利地产通过资产划转设立项目公司”过程中，其主要税种包括土地增值税、增值税、契税、企业所得税及印花税。

　　1、土地增值税

　　就土地增值税而言，其纳税义务人为原始权益人保利地产。根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国税发〔2016〕70号）关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。”

　　而根据上述国税发187号文第三条的规定“房地产开发企业视同销售的行为，其收入按下列方法和顺序确认1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”由于保利地产以不动产物业出资设立项目公司的行为属于对外投资行为，应按照营改增后视同销售房地产行为确认收入，计算缴纳土地增值税。

　　与此同时，从土地增值税的豁免规定来看，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”。而第五条规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”。由于财税5号文的规定，房地产开发企业通过不动产出资设立项目公司，并不属于暂不征收土地增值税的豁免范围。因此，房地产开发企业保利地产作为原始权益人以划转资产的市场评估价进行注资，以该市场评估价减除规定的开发成本及费用后作为计税基础，计算土地增值税。

　　值得注意的是，上述财税5号文执行期限截止到2017年12月31日，但目前暂无延续性相关政策，可暂以该文件作为土地增值税豁免范围的参考税收文件。

　　2、增值税

　　就增值税而言，其纳税义务人为原始权益人保利地产。保利地产以自己持有的物业不动产出资设立项目公司，由于上述行为属于视同销售行为，应缴纳增值税。

　　纳税义务人为保利地产本身，若其先前持有的物业不动产为保利地产自行开发的不动产，应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕18号）第四条规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”上述销售额为计算缴纳增值税的计税基础。

　　若用以出资设立的不动产为保利地产先前从外部购入的不动产，则须按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕14号）第三条（一）“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”以及第三条（五）“一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。”