在日常生活中，大家都经常遇到购买大件物品，如房子、家具、电器等等物品，在没现货的情况下，我们就和卖方签署一个买卖协议，协议中大体为：交货日期、时间、地点等，但较为关键的是价格及交款方式，这就需要签署一份先交一部分定金、订金、押金、保证金的协议，并约定违约金，这“五金”有什么法律区别呢?账务、税务怎么处理?

定金

定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。

签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。

定金”的特征：

第一、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回;

第二、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回;接受方违约的，应双倍返还。

第三、定金担保的标的物具有特定性，即法律规定为金钱的偿付。

第四、定金担保有最高限额的规定。担保法第91条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”。《担保法解释》第121条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”

举个例子

小张向小李买了一辆车，总价30万，双方约定由小张先付3万元的定金给小李，一个月后取车付尾款，定金抵购车款。要是小张后悔说不想要这车了，那么小张就没有权利要求小李返还这3万元的定金;要是小李最后说不卖了，那么他就要还给小张6万元的定金。

订金

订金在日常经济活动中被广泛采用。严格讲订金只是一个习惯用语，而非法律概念。

订金是一方当事人为交易需要而向另一方当事人交纳的金钱，不具有担保的功能。一般情况下，交付的订金视为预付款，在交易成功时，订金充当货款;在交易失败时，订金应全额返还，收受订金的一方即使违约，仍应承担返还订金的义务。其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。

一般情况下，订金作为预付款，它不具备定金性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持，订金数额应当在合同总价的5‰以内，双方在签订商品买卖合同后，订金应及时返还或抵作价款。

订金与定金的区别具体表现在以下几个方面：

1、二者产生的基础法律关系不同：定金合同相对于主合同而言是从合同，除非当事人有特殊约定，主合同无效则定金合同亦无效;而当事人关于订金的约定是主合同的组成部分。

2、二者的功能不同：订金不具有债的担保功能，其功能在于为一方当事人履行债务提供资金上的一定的支持。订金的给付本身属于给付订金一方当事人履行债务的行为。

3、二者的作用不同：定金一经给付，则发挥制裁违约方，补偿守约方的功能;而订金给付后，如发生一方违约，导致解除合同的情形时，收受订金的一方必须如数退还订金。

4、二者适用的范围不同：定金担保方式，可以适用于各种合同;而订金只适用于金钱的给付为一方履行债务的合同中，多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同之中。

举个例子

小张向小李买了一个价值500元的首饰，双方约定由小张向小李交付100块钱的订金，这100块钱就充当货款，小张只要再给400块小李就好了;但是如果小张付了订金之后又不想要这个首饰了，是可以让小李把这100块钱还回来的。

押金

押金是担保物权的一种，具体的讲是质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。

目前，我国现行法律对于押金尚无明确的法律规定，依据法律没有强制性规定即为合法的法律原则，应当允许当事人在经济活动中采取约定给付一定数额的押金这种担保方式。

押金担保，在本质上属于质押的范畴，其与定金的区别主要表现在：

1、定金担保的是债权，不具有物权效力，而押金应属于担保物权的范畴;

2、定金是法定的担保方式，而押金只是民间交易过程中习惯上采用的方式，我国法律既未明确承认也不禁止押金这种担保方式;

3、设定人的范围不同：定金的设定仅限于被担保合同的当事人，而押金的给付可以是主合同的债务人，也可以是债务人以外的第三人;

4、约定限额法律规定不同：定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，而押金的数额可由当事人自由约定，其数额可以高于或者低于主合同的标的额;

5、制裁后果不同：定金具有惩罚违约方的功能，而押金仅具有担保合同义务人履行合同的作用，其对违约方的制裁仅以所交的押金为限。即给付押金的一方当事人不履行合同义务的，无权收回押金，而接受押金的一方当事人不履行合同义务的，并不承担双倍返还押金的义务。

举个例子

小张向小李租了一个单间房屋，双方约定由小张向小李交付1500元作为押金，要是租赁到期，小张已经结清所有费用，则1500元的押金就返还小李;要是小张租赁到期时还没还清房租，则小李就可以在这1500元的押金中扣除租金。

押金的功能主要以合同约定的为准，建议在约定押金的合同中，注意明确押金的扣罚规则、是否计息、退还条件等内容。

保证金

保证金，是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行而留存于对方或提存于第三人的金钱。这个概念用得很广，如合同保证金，投标时的履约保证金，期货交易中的保证金、甚至取保候审中的保证金等等。

在现实生活中流行的保证金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的保证金。另一种形式的保证金，是双方在合同成立时候，为保证各自义务的履行而向共同认可的第三人(通常为公证机关)提存的保证金。

保证金也具有类似定金一样的担保合同实现的作用，但其没有双倍返还的功能，而且当事人可以自行约定定金的作用功能(如：合同订立的保证、合同生效的条件、合同成立的证明或者合同解除的代价)，而这些功能是保证金不具备的。

保证金留存或提存的时间和数额是没有限制的。双方当事人可以自行约定在合同履行前、合同履行过程中皆可。保证金的数额可以相当于债务额，并不像定金那样，其总额不得超过主合同总价款的20%，而且必须是在合同约定时或者合同签订前给付。

举个例子

小张和小李签订了一份加工承揽合同，为了保证合同的履行，双方可以约定各交付1000元的保证金在公证机关进行提存。要是因为小张的原因而导致合同没有履行，则这保证金就作为赔偿金给小李，反之亦然。

违约金

违约金，是指由当事人通过协商预先确定的在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。违约金的约定虽然由当事人自由约定，但这种自由不是绝对的，而是受限制的。

我国合同法第114条规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

定金与违约金都是当事人一方应向另一方交付的款项，并且都有担保合同履行的作用。但定金与违约金是不同的，其主要区别有以下几项：

1、根本目的不同：定金是以确保债权的实现为根本目的，因此定金属于担保的一种形式，而违约金根本目的是制裁违约行为，是民事责任的承担方式，是约束双方履行合同的一种赔偿损失。

2、交付的时间不同：定金是签订合同时或之前预先支付的，作为签订合同或履行合同的担保，具有双倍返还的惩罚性。违约金是双方在合同中约定的，违约方应支付的赔偿金，不事先支付。

3、发生的根据不同：定金是由当事人双方在定金合同中约定的，而违约金一般是当事人自己约定的。定金是交付后才生效，也就是说，即使双方合同约定了定金，但是定金实际没有交付，则该定金条款不生效，而违约金是诺成生效的，只要双方签字约定，就具有法律效力。

4、确定的标准不同：定金的数额不能超过法律规定的数额，根据担保法的规定，定金最高不能超过合同标的额的20%，超过部分无效。而违约金因具有预定赔偿金的性质，是根据违约可能造成的损失额来确定。

5、生效条件不同：定金是支付以后生效的，如果商品销售没有完成作为合同担保的一种方式，应当双倍偿还定金。违约金是诺成生效的，只要合同成立，违约条款处理，违约金就生效了。合同一旦签订，即法律行为生效，如有一方不按合同执行，就要按合同所签金额赔偿双倍的违约金给予对方。

6、作用不相同：定金的作用一是证明合同成立;二是保证合同履行;三是具有惩罚和预付款的作用。合同履行后，定金应当收回，或者抵作价款。违约金的作用一是惩罚和保证。只要出现由于当事人过错，不履行或不适当履行合同事实的，不论是否给对方造成损失，都必须给付违约金。二是补偿侵害造成的损失，如受侵害方能举证证明违约行为所造成的损失大于违约金金额时，还有权请求违约方补偿不足部分。违约方支付违约金后，只要对方认为违约方还有继续履行合同的必要并坚持要求违约方继续履行合同的，违约方还有继续履行合同的义务。

举个例子

小张和小李签订了一份商品房买卖合同，房屋总价为300万元，双方约定一方迟延付款以及一方迟延交房的违约金数额为30000元。要是小张不能在约定日期前向小李交房，则小张要交付违约金30000元给小李;要是小张不能在约定期间按时把款项转给小李，则小张要向小李支付30000元的违约金。

一般情形下，没有特别约定时，订金、押金或者保证金都不是定金，没有双罚性质。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定：“第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

但要注意，根据合同的约定，有时它们在性质上就是一种定金。并且，定金和违约金是不能够同时并用。我国《合同法》第116条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

基于上述关于定金、订金、押金、保证金及违约金理解和认识，建议当事人在经济生活中根据自己的需要，合理的选择使用，但必须明确的是：如果选择定金担保方式，则必须在合同中明确约定定金合同的性质，且其约定必须符合法律关于定金限额的规定，且必须采用书面的形式约定等。

定金、订金、押金、保证金、违约金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订合同时，当事者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

账务处理

一、由于订金、诚意金、意向金的性质上基本相同，都是潜在的购买意愿的表示，并没有法律约束力。因此：

1.收到订金、诚意金、意向金时，应借记"银行存款"，贷记"其他应付款"。

2.签订买卖合同时，订金、诚意金、意向金转化为房款的一部分时，应借记"其他应付款"，贷记"合同负债"。

3.如客户退还订金、诚意金、意向金，则应借记"其他应付款"，贷记"银行存款"。

二、定金是在合同订立时或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，具有法律约束力。因此：

1.收到购房定金时，应借记"银行存款"，贷记"合同负债"。

2.由于购买者原因导致违约终止合同的，定金不予退还。应借记"合同负债"，贷记"营业外收入"。

3.由于自身违约而终止合同，则应按照政策规定双倍返还定金。借记"营业外支出"，贷记"银行存款"。

三、违约金是指由当事人通过协商预先确定的在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。因此：

1.由于自身违约而终止合同，借记"营业外支出"，贷记"银行存款"。

2.由于购买者原因导致违约终止合同的，应借记"银行存款"，贷记"营业外收入"。

税务处理

那么，执行合同违约金算计税收入;撤销合同不算，收取的“诚意金、订金、定金”，是否需要缴纳增值税、土地增值税等?

一、增值税

订金、诚意金、意向金的性质上基本相同，都是潜在的购买意愿的表示，并没有签订合同，没有法律约束力。普遍观点不征收增值税。定金是签订合同约定的，具有法律上的约束力，可视同收到预收款，按照预收款的规定缴纳增值税。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条的规定：

发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条第四项的规定：

采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1：营业税改征增值税试点实施办法的规定：

纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》国家税务总局公告2016年第69号

纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。

河南省答复：2016年河南省国税局《营改增问题快速处理机制专期九》第六个问题针对“房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税”进行答复，以下为答复的具体内容：

“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。

“订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。

“意向金(诚意金)”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金(诚意金)未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款;收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

因此，你公司收取的“定金”按照河南省税务机关的答复口径需要视同收到预收款预缴增值税。

二、土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第五条条例第二条所称：收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

那么订金、定金、违约金、赔偿金是否属于全部价款及有关的经济收益的范畴?

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照规定的方法预缴土地增值税。

依据《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)中“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”的规定可以确定：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税预缴税额=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率

各地政策：

广州规定，穗地税函[2012]198号第四条规定：房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金、赔偿金，不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。

江苏规定，苏地税规[2012]1号第三条规定：纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息以及其他各种性质的收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

内蒙古规定，内地税字[2005]16号第六条和第七条规定：房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定(订)金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人“以房抵物”“以房抵息”“以房换房”“以房换地”，且发生产权转移的，应视为“房地产转让收入”预缴土地增值税。

安徽规定，安徽省地方税务局公告2012年第2号第十一条规定：房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。

青岛规定，青岛市地方税务局公告2016年第7号规定：因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的定(订)金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

天津规定，天津市地方税务局公告2016年第25号第一条规定：房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，应确认为与转让房地产有关的收入。

上述各地政策的描述对于有关经济利益的理解：一是签订房地产销售合同，收取的与房地产转让行为相关的定(订)金、诚意金等确认为收入;另一种是如果房地产销售合同未生效，实质上并未发生房地产转让行为，其违约金等收入不属于与转让房地产相关收入，即不属于土地增值税收入。未签订合同收取的诚意金等，有不确认土地增值税收入的，也有确认土地增值税收入的，具体以当地政策为准。

三、企业所得税

订金、诚意金、意向金、定金属于预收款性质的，按照预收款的规定确定企业所得税计税收入;不属于的，不确认计税收入

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》国税函[2008]875号文对企业所得税相关收入的确认作了进一步的明确，相关规定如下：

(1)采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：

②、销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入;

主要介绍房地产企业：2016年全面“营改增”以后，部分地方税务机关对于房地产开发企业预收款的范围基本明确为：定金、分期取得的预收款(首付款、按揭款和尾款)和全款等。诚意金、认筹金、订金等不属于预收款。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定，房地产开发企业收到预收款时确认收入的实现，按适用的毛利率分季(或月)计算出毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，企业销售未完工开发产品的计税毛利率不得低于15%。

第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始投入使用;(三)开发产品已取得了初始产权证明。

在汇算清缴时，房地产开发企业与其他企业的申报表不同的是要填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中的第三部分，房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额事项是专门针对预收款调整的，包括两个部分的内容：房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额和房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额，涉及调整的事项有毛利额、税金及附加、土地增值税的调整。

四、合同违约金是否需要缴纳个人所得税?

根据《个人所得税法》第二条的规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：(一)工资、薪金所得;(二)劳务报酬所得;(三)稿酬所得;(四)特许权使用费所得;(五)经营所得;(六)利息、股息、红利所得;(七)财产租赁所得;(八)财产转让所得;(九)偶然所得。

再来看看一些省的答复：

1.皖地税函﹝1999﹞119号《安徽省地方税务局关于个人取得合同违约金收入免征个人所得税的批复》的规定：你局《关于个人所得税政策问题的请示》(合地税二[1999]238号)收悉，经研究，现批复如下：个人(自然人)因对方违反经济合同而取得的违约金，属于经济或财产损失的补偿性收入，因此，对该项收入不征收个人所得税。

2.福建省税务局2019-08-22的答复：

问：您好，我于2019-07-31有咨询过以下问题，现查询点击进去看，没有回复内容，故现在再同问下，希望能看到回复内容。开发商延期交房，业主从开发商收取的延期交房违约金：1、业主收取现金情形时，开发商要代扣代缴个税吗?税目是什么?2、业主不收取现金，而是收物业抵用券，这种情形下，开发商要代扣代缴个税吗?税目是多少?物业公司要开物业服务发票给开发商吗?

答：您好，经与业务处室核实，因房地产开发公司原因造成房地产开发工作延误，不能按期交房的，购房者个人从房地产公司取得违约金、赔偿金收入不征收个人所得税。物业公司应开具增值税发票给业主。

综上所述，个人(自然人)因对方违反经济合同而取得的违约金，属于经济或财产损失的补偿性收入，因此，对该项收入不征收个人所得税。

2014年之前的解读——