作为房地产企业，如果租用村委的土地，在租用的土地上建房（小产权房），然后“以租代售”方法经营，这种模式需不需要缴税？如果需要缴税，会缴哪些税？小产权房“以租代售”方法存在哪些税务风险？如何防范这些税务风险？

为此，智慧源（中国房地产财税咨询网），作为15年来从事房地产财税研究的地产财税专家，对小产权房“以租代售”方法涉税情况进行分析，希望对大家有所帮助。但本文不讨论“以租代售”行为本身的合法性。

一、“以租代售”行为是要交税的

租赁也是经营行为，收取租金要缴纳流转税，营改增之前租金收入要缴纳营业税，营改增之后要缴纳增值税，并按照实纳流转税额缴纳城建税和教育费附加（包括地方教育费附加）；对经营利润要缴纳企业所得税；对租赁合同缴纳印花税。

二、“以租代售”方法要缴纳哪些税？

除了前面介绍的需要缴纳流转税及附加税费、企业所得税和印花税之外，与销售小产权房相比，因为财产权未转移，所以作为经营者还需缴纳房产税和土地使用税。政策依据及分析如下：

（一）政策依据

1、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例实施细则》在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。

2、《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

3、《房产税暂行条例实施细则》规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋；房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

（二）政策分析

1、从征税对象看，城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地，房产税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋。不论是否取得土地使用证和房屋所有权证，纳税人对实际使用的城镇土地使用税和房产税是负有纳税义务的。

2、从纳税人看，对于未办理土地使用权流转手续的土地，城镇土地使用税的纳税人是实际使用人；房产税的纳税人是产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，显然对于“以租代售”方法下房产税的纳税人是房地产企业。

三、“以租代售”方法的税务风险分析

1、方法本身的法律风险带来的税务风险

这种风险的表现为，税务机关如果按照“实质重于形式要求”，会存在按照销售不动产收入补缴税款（租金通常是分期确认收入的），从而产生税收滞纳金和罚款。

2、与销售小产权房相比，存在多交税风险

这种风险是显而易见的，如果房子出售的话，城镇土地使用税在房子出售后就不用缴纳了；房产税在房子出售前属于存货不用缴纳，出售后更不用缴纳。可以想象，房地产企业对于一大批小产权房，租期内每年缴纳一笔城镇土地使用税和房产税，缴纳期限可能会在20至50年，这是多么大的一笔代价。

3、以为没有产权就可以不交税产生的偷税风险

我们前面已经分析了，因为小产权房不是国有土地，租售通常不会产生土地增值税，但是“以租代售”是需要交纳城镇土地使用税和房产税的。流转税及附加、企业所得税也是一定要缴的。

所以，小产权房本身的法律问题是争议的问题，再不依法纳税，就会增加更多的麻烦。

四、如何防范上述税务风险

智慧源认为，上述分析仅是针对小产权房“以租代售”方法进行的普适性分析，具体每家房地产企业经营情况不同，每个项目的特点各异，每个地区税务监管环境不一样等等，所以要防范税务风险，房地产企业还需和专业财税机构合作，针对每个具体项目的具体情况，做出科学合理的税收安排，实现企业价值最大化。