2016年5月营改增至今，房地产行业涉及的税收政策变化点很多，咨询税务事项的集中度也很高，本文将对房开企业从购地、开发、销售、清算中涉及的营改增事项进行梳理，供实务中房地产开发企业项目公司进行日常税务风险防范、税务遵从管理时参考：
一、土地购入的营改增影响
（一）土地抵减销售额的政策口径
1、土地抵减销售额的计算
2、当期允许扣除的土地价款
当期允许扣除的土地价款
=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（《
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
3、实务问题
（1）一次拿地、分次开发
实务中房地产开发企业经常是“一次拿地、分次开发”，那其所对应的土地价款如何计算扣除？可供销售建筑面积如何确定呢？我们的建议如下：
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《
第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分并且固化；
第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
（2）实测与预测面积的使用
当房地产开发企业按
（3）项目自持与对外销售并存
自持部分与销售部分如果土地可依据占地明确划分的，则可参照一次拿地分次开发的处理方法来分步计算，对土地一般建议采用占地面积法进行各自土地成本的分摊。
自持部分与销售部分无法合理区分的，如一些商业综合体同一建筑物中既有自持酒店又有可售商业、住宅的，则可依据自持部分与销售部分的实测面积进行第一步划分后，再依据文件规定的可供销售面积法来计算抵减的土地价款。
（二）土地抵减销售额的纳税申报
案例：某房地产开发企业，当期销售含税金额11100万元，占可售面积的16%，土地购入价55500万元，则当期可抵减的土地价款如何计算？申报表如何填写？
当期可抵减的土地价款计算
当期可抵减的土地价款=55500*16%=8880万元
当期可抵减土地价款的申报表填报
（1）附表三《服务、不动产和无形资产扣除项目明细》填报如下
（2）附表一《本期销售情况明细表》填报如下：
（三）土地抵减销售额的会计处理
1、财政部会计核算的规定
依据《
2、会计分录
（1）购地时
借：开发成本—土地成本—土地款
贷：银行存款
（2）纳税义务发生结转收入土地成本抵减增值税应税销售额
借：应交税金-应交增值税-营改增抵减销项税额
贷：主营业务成本（注意不是开发成本-土地成本）
（四）土地抵减销售额的土地增值税清算影响
《
上述对于土地增值税收入不含增值税收入定义不是很清晰，在《
我们看上述增值税申报表附表一会发现增值税销项税额有两个口径，一个是扣除前的销项税额，一个是扣除土地价款后的销项税额，对此我们的理解是应采用不包含扣除后的销项税额的销售收入作为土地增值税清算收入口径，从增值税应纳税额的计算中我们知道应纳增值税为销项税额减进项税额，房地产开发企业营改增后销项税额从收入中价税分离，进项税额从成本中价税分离，如果没有土地抵减这回事，都采用价税分离的金额来进行土地增值税清算就把增值税应交税金从土增清算中完整的剥离了，而当有土地抵减销售额时会导致应交增值税的减少，实际企业获得的现金流及应税收入总额增加，因此需要还原土地抵减销售额减少的销项税金计入土地增值税清算收入，即采用申报表的扣除后销项税额的口径更符合税收原理。
实务中有部分房开企业主张用扣除前销项税额作为土增清算口径，我们认为存在极大风险，虽然土地增值税目前在税务机关要求清算申报后90天内进行申报后税局如对清算进行复审后发现有应纳税金差异需要补交土地增值税是无需缴纳滞纳金的，但如果对该影响数不考虑在内的话，遇到土增清算普通住宅的免税临界点或者税收级距变化点的项目清算的应交土地增值税差异会很大，则会带来极大的项目回报测算及项目税负预估风险，在进行项目尽调或者收购项目时也需要考虑该事项的影响，我们建议在目前总局没有出台新的有利于房企土增清算收入口径的时候，进行项目土增预测应采用不含销项税额的销售收入的口径。
相关文章： 营改增税务事项 |
| · 房地产开发企业需关注的五大类营改增税务事项 | 4/28 |