房地产企业购买电梯及安装服务分为三种情况：

　　一是房地产企业直接从电梯生产厂家购买电梯及安装服务；

　　二是房地产企业直接从电梯贸易企业购买电梯及安装服务；

　　三是房地产企业直接从电梯生产厂家或电梯贸易企业购买电梯，然后从电梯生产厂家或电梯贸易企业的全资子公司——电梯安装企业，购买安装服务。

　　这三种业务流程中的税收成本是不一样的。

　　因此，房地产企业要正确处理这三种业务流程的税务处理，并从中选择税负最低的业务流程。

　　一、法律依据分析

　　《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第四条规定：“一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。”在该条规定中，特别要注意“可以”两个字。“可以”的含义是提供电梯安装服务的企业对“电梯安装服务”可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税（税率为3%），也可以不按照甲供工程选择适用简易计税方法计税（税率为3%），具体的税务处理分为以下两种情况，具体如下：

　　1、如果一般纳税人的电梯贸易企业销售电梯的同时提供安装服务，则电梯贸易企业提供的电梯安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计征增税（即可以选择3%的税率计征增值税）。

　　如果购买电梯的企业不同意提供电梯安装服务的电梯贸易企业适用简易计税方法选择3%的税率计征增值税，则提供电梯安装服务的电梯贸易企业必须照混合销售行为的规定，销售电梯和电梯安装服务一并按照17%的税率征收增值税。

　　2、如果一般纳税人的电梯生产企业销售电梯的同时提供安装服务，则电梯生产企业提供的电梯安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计征增税（即可以选择3%的税率计征增值税）。

　　如果购买电梯的企业不同意提供电梯安装服务的电梯生产企业适用简易计税方法选择3%的税率计征增值税，则根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条的规定，售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

　　因此，根据此规定，电梯生产企业提供的电梯安装服务必须选择11%的税率计征增值税。

　　二、房地产企业采购电梯及安装服务的涉税成本分析

　　房地产企业购买电梯及安装服务的涉税成本因房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业不同的合同签订方法而不同，具体分析如下：

　　1、四种不同的合同签订方法

　　①房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业签订一份合同，将安装费用打进电梯价格中，合同中约定：价格含安装费用。

　　②房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业签订一份合同，合同中分别约定电梯价款和电梯安装服务价款。

　　③房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业分别签订两份合同：一份是电梯采购合同；另一份是电梯安装服务合同。

　　④房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业签订一份采购电梯合同，然后，房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业的下属全资子公司签订电梯安装服务合同。

　　2、不同合同下的涉税成本

　　根据前面法律依据分析，可知以上不同的合同签订方法下的涉税成本分析如下：

　　第一种签合同方法的涉税成本：

　　由于电梯生产企业或电梯贸易企业是一般纳税人，所以在合同中约定价格含安装费的情况下，电梯生产企业或电梯贸易企业都向房地产企业开具17%的增值税进项税额的增值税专用发票。电梯安装费用在房地产企业里可以抵扣17%的增值税进项税。

　　第二种签合同方法的涉税成本分析：

　　（1）房地产企业与电梯生产企业或签订一份合同，合同中分别约定电梯价款和电梯安装服务价款的情况下，电梯生产企业发生了销售自产并提供安装服务，电梯生产企业给房地产公司有两种开具发票的办法：

　　第一种发票开具方法：根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条的规定，电梯生产企业向房地产企业，电梯价款部分开具17%的增值税专用（普通）发票，安装服务价款部分开11%的增值税专用（普通）发票。

　　第二种发票开具方法：根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第四条的规定，电梯生产企业向房地产企业，电梯价款部分开具17%的增值税专用（普通）发票，安装服务价款部分开3%的增值税专用（普通）发票。

　　（2）房地产企业与电梯贸易企业签订一份合同，合同中分别约定电梯价款和电梯安装服务价款。电梯生产企业发生了销售自产并提供安装服务，电梯生产企业给房地产公司有两种开具发票的办法：

　　第一种发票开具方法：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条的规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物（即17%的税率）缴纳增值税。基于此规定，电梯贸易企业将电梯价款和电梯安装价款一起向房地产企业开具17%的增值税专用（普通）发票。

　　第二种发票开具方法：根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第四条的规定，电梯贸易企业向房地产企业，电梯价款部分开具17%的增值税专用（普通）发票，安装服务价款部分开3%的增值税专用（普通）发票。

　　第三种签合同方法的涉税分析：

　　房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业分别签订两份合同：一份是电梯采购合同；另一份是电梯安装服务合同。这对提供安装服务的电梯生产企业或电梯贸易企业来讲，其实是一种“甲供材”现象。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑服务”第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”因此，电梯生产企业或电梯贸易企业就电梯价款部分向房地产企业开17%的增值税专用发票，安装价款部分向房地产企业开3%的增值税专用发票。

　　第四种签合同方法的涉税分析：

　　房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业签订一份采购电梯合同，然后，房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业的下属全资子公司签订电梯安装服务合同。这种签合同的方法，对电梯安装企业来讲，就是“甲供材”现象，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑服务”第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”因此，电梯生产企业或电梯贸易企业销售电业务，电梯价款向房地产企业开17%的增值税专用发票。房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业的下属全资子公司就安装价款部分向房地产企业开3%的增值税专用发票。

　　三、分析结论

　　根据以上不同签订合同方法的增值税抵扣的分析，对于房地产企业而言，最有利的节税的合同签订方法是第一种合同签订方法，其次是第二种合同签订方法中的第一种发票开具方法。即房地产企业电梯生产企业签订一份合同，在合同中分别约定电梯价款和电梯安装价款，并在合同中发票开具条款中约定：电梯价款部分开17%的增值税专用发票，电梯安装服务价款部分开11%的增值税专用发票。

　　房地产企业与电梯贸易企业签订一份合同，在合同中分别约定电梯价款和电梯安装价款，并在合同中发票开具条款中约定：电梯价款和安装服务价款一起开17%的增值税专用发票,电梯安装服务价款部分开3%的增值税专用发票。同样,对房地产企业而言,税负最重的合同签订方法是第四种合同签订方法和第三种合同签订方法。